Nie mam problemu z regulacją najmu krótkoterminowego. Ujednolicenie zasad w całej Unii Europejskiej uważam za krok w dobrą stronę. Rynek, który przez lata funkcjonował w szarej strefie, w końcu dostaje ramy. To jest potrzebne.
Mam natomiast ogromny problem z tym, jak te zmiany są wprowadzane w Polsce – i z tym, że sama rejestracja to dopiero początek. Prawdziwa rewolucja dzieje się też w podatkach.
Aktualizacja maj 2026 – najważniejsze zmiany Od 20 maja 2026 r. zaczyna obowiązywać w całej UE rozporządzenie STR 2024/1028. Polska wdraża je z opóźnieniem, ale kierunek jest jasny: obowiązkowa rejestracja lokali, numer ID w ogłoszeniach, obowiązki platform i realne kary.
Najważniejsza korekta dotyczy standardów technicznych. W projekcie UC135 utrzymano zasadę 6 lokali. Jeżeli w jednym budynku na najem krótkoterminowy przeznaczonych jest więcej niż 6 lokali lub ponad 30 miejsc noclegowych, inwestycja traci uproszczony reżim i musi spełniać wyższe normy ppoż. i budowlane. Na szczęście dla istniejących obiektów przewidziano długi okres przejściowy – do 1 stycznia 2031 r.
Co to jest rozporządzenie STR i dlaczego zmienia wszystko?
Źródłem zmian jest Unia Europejska. Rozporządzenie STR (2024/1028) od 20 maja 2026 obowiązuje bezpośrednio we wszystkich krajach UE.
Nie zakazuje najmu krótkoterminowego, nie ogranicza prawa własności i nie wprowadza limitów dni wynajmu. Wprowadza za to pełną transparentność – każdy lokal musi być zarejestrowany, dostać numer ID i pokazywać go w ogłoszeniach.
Platformy (Airbnb, Booking, OLX) nie będą mogły wyświetlać ofert bez ważnego numeru z CWTON.
Wyścig z czasem, czyli jak Polska wdraża prawo
Państwa członkowskie miały dwa lata na przygotowanie. Polska zaczęła na „za pięć dwunasta”. Proces legislacyjny jest chaotyczny – równolegle idą projekt rządowy UC135 i poselski Polski 2050.
Dobre założenia, ryzykowna realizacja
Co zakłada projekt po poprawkach?
- Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON)
- Obowiązkowy numer ID w każdej ofercie
- Regulamin porządkowy w lokalu
- Oświadczenia o spełnieniu norm bezpieczeństwa (z uproszczoną ścieżką dla małych obiektów)
Hobby czy biznes? Cienka czerwona linia
Nowe przepisy sprawiają, że granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą staje się bardziej widoczna.
- Działalność nierejestrowana: limit 10 813,50 zł przychodu na kwartał (225% minimalnego wynagrodzenia). Limit jest sztywny kwartalnie – trzeba uważać szczególnie w sezonie.
- Po przekroczeniu limitu lub przy regularnej, zorganizowanej działalności (wiele lokali, reklama, dodatkowe usługi) – duże ryzyko uznania za JDG + ZUS.
Do tego dochodzi wyższy podatek od nieruchomości dla lokali „komercyjnych”.
Szara strefa, hotele i rewitalizacja miast
Branża hotelarska od lat narzeka na nieuczciwą konkurencję. Argument jest prosty: hotele płacą za wyśrubowane normy i pełne podatki, a najem krótkoterminowy często całkowicie lub częściowo unika tych kosztów. Nowe przepisy częściowo wyrównają to pole gry.
Istnieje jednak ryzyko wylania dziecka z kąpielą.
Najem krótkoterminowy to nie tylko „imprezownie”, na które skarżą się sąsiedzi. To mechanizm, który realnie rewitalizuje tkankę miejską. Inwestorzy kupują zaniedbane lokale w ścisłych centrach, tam gdzie rodziny z dziećmi zazwyczaj nie chcą mieszkać przez hałas, brak parkingów i turystyczny ruch. Wkładają w nie duże pieniądze na kapitalne remonty.
Te zabytkowe kamienice często żyją właśnie dzięki turystom. Jeśli przepisy będą zbyt restrykcyjne, a biurokracja przytłaczająca, większość małych właścicieli po prostu zniknie. Zostaną głównie duże firmy i sieci hotelowe. Monopolizacja rynku rzadko kończy się dobrze dla konsumenta, zazwyczaj oznacza po prostu wyższe ceny.
Dlatego, popierając zdecydowaną walkę z patologiami, należy zachować rozwagę. Restrykcje nie mogą doprowadzić do destrukcji kapitału ludzi, którzy uczciwie zainwestowali w tę branżę swoje oszczędności.
Jak Polska wypada na tle Europy?
Mimo wszystko, Polska wybrała drogę stosunkowo liberalną. Kraje takie jak Francja czy Hiszpania już dawno wprowadziły twarde limity dni wynajmu, strefy zakazane w centrach miast i skomplikowane licencje.
Polska, respektując konstytucyjne prawo własności, odrzuciła np. pomysł, by zgoda na wynajem zależała od uchwały wspólnoty mieszkaniowej. To dobra wiadomość dla właścicieli. Nasze przepisy skupiają się na ewidencji i podatkach, a nie na zakazach.
Pytanie brzmi tylko: czy zdążymy przygotować systemy, zanim unijny zegar wybije godzinę zero?
Kary i egzekucja: System, który nie wybacza
Nowe przepisy nie będą martwym prawem. Unijne rozporządzenie wymusza na Polsce wprowadzenie skutecznych i odstraszających sankcji. Projekt ustawy realizuje to z nawiązką:
- Kary administracyjne do 50 000 zł – za wprowadzanie w błąd, brak rejestracji czy omijanie przepisów.
- Wykreślenie z rejestru – przy powtarzających się naruszeniach.
- Blokada oferty – platformy będą musiały usuwać ogłoszenia na wniosek organów.
To system zaprojektowany tak, by szybko eliminować tych, którzy nie spełniają wymogów. W modelu idealnym – słusznie. Ale przy pośpiesznym wdrożeniu i braku jasnych procedur, błędy formalne mogą być karane tak samo surowo jak celowe oszustwa.
KSeF, VAT i inne podatkowe nowości
Dużo dzieje się też po stronie podatków:
- KSeF – jeśli obsługujesz rezerwacje firmowe, możesz wejść w obowiązek faktur ustrukturyzowanych.
- Import usług – prowizje pobierane przez Booking czy Airbnb mogą generować VAT do rozliczenia.
- Zwolnienie z VAT – limit wzrósł do 240 000 zł rocznie.
- DAC7 – platformy raportują wszystko do fiskusa, więc koniec anonimowości.
Najważniejsze liczby 2026
- Zwolnienie z VAT — 240 000 zł rocznie
- Działalność nierejestrowana — 10 813,50 zł na kwartał
- Zasada 6 lokali — próg techniczny w UC135
- Rozporządzenie STR — start 20 maja 2026
Podsumowanie – co robić teraz?
- Śledź komunikaty Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz Airbnb/Booking.
- Przygotuj regulamin porządkowy i dokumenty do CWTON.
- Sprawdź, czy obsługujesz rezerwacje firmowe (KSeF).
- Jeśli masz więcej lokali – warto skonsultować się z księgowym lub prawnikiem specjalizującym się w najmie krótkoterminowym.
Nota prawna: Niniejszy artykuł ma charakter publicystyczny i nie stanowi porady prawnej. Tekst opiera się na projekcie ustawy UC135 oraz rozporządzeniu (UE) 2024/1028. Przepisy mogą jeszcze ulec zmianie.
