Nie mam problemu z regulacją najmu krótkoterminowego. Ujednolicenie zasad w całej Unii Europejskiej uważam za krok w dobrą stronę. Rynek, który przez lata funkcjonował w szarej strefie, w końcu dostaje ramy. To jest potrzebne.
Mam natomiast ogromny problem z tym, jak te zmiany są wprowadzane w Polsce – i ulgę, że po negocjacjach branży z ministerstwem najgorsze scenariusze zostały wycofane.
Aktualizacja 14 lutego 2026 – kluczowe ustępstwa po negocjacjach branży W lutym 2026 resort wycofał najbardziej restrykcyjny zapis pierwotnego projektu: nie będzie automatycznego uznawania budynku za obiekt hotelarski (z pełnymi wymogami ppoż., sanitarnymi i budowlanymi jak dla hoteli) po przekroczeniu 6 lokali / 30 miejsc noclegowych. Do czasu ustalenia odrębnych, minimalnych standardów dla najmu krótkoterminowego (STR) wystarczy spełniać wymogi zwykłego mieszkania lub domu. Groźba masowego „przerabiania kamienic na hotele” lub zamykania działalności została usunięta.
Polska prawie na pewno nie wdroży wszystkich obowiązków do 20 maja 2026 (data wejścia w życie unijnego rozporządzenia STR 2024/1028) – samorządy nie zdążą zarejestrować dziesiątek tysięcy lokali w tak krótkim czasie. Realne wejście kluczowych zapisów (ewidencja + kary) przesunie się na II–III kwartał 2026 lub później. Projekt ma trafić do Rady Ministrów do 31 marca 2026.
Reszta obowiązków zostaje, ale w łagodniejszej formie. Branża uznała negocjacje za sukces – szara strefa będzie ograniczana, ale bez nokautu dla małych właścicieli.
Co to jest rozporządzenie STR i dlaczego zmienia wszystko?
Źródłem tej rewolucji nie jest polski rząd, lecz Unia Europejska. W kwietniu 2024 roku przyjęto rozporządzenie STR (Short-Term Rental), które od 20 maja 2026 r. zacznie obowiązywać w całej UE automatycznie.
Ważne rozróżnienie: to rozporządzenie nie zakazuje najmu krótkoterminowego. Nie ogranicza prawa własności. Nie narzuca odgórnych limitów dni wynajmu.
Robi jedną, kluczową rzecz: wprowadza pełną transparentność rynku.
Od maja 2026 roku każdy lokal wynajmowany na doby będzie musiał:
1. Zostać oficjalnie zarejestrowany.
2. Otrzymać unikalny numer identyfikacyjny.
3. Używać tego numeru w każdym ogłoszeniu na portalach typu Airbnb, Booking czy OLX.
Platformy dostały jasny zakaz: nie mogą wyświetlać ofert bez tego numeru. A państwo co miesiąc otrzyma „na tacy” dane o liczbie noclegów, gości i dokładnych adresach. Z perspektywy porządku prawnego – to rozsądne i logiczne.
Problem leży gdzie indziej.
Wyścig z czasem, czyli jak Polska wdraża prawo
Państwa członkowskie miały dwa lata na przygotowanie się do tych zmian. Polska rozpoczęła realne prace nad ustawą na „za pięć dwunasta”.
I to nie byłby jeszcze największy dramat, gdyby nie sposób procedowania projektu. W jednym i tym samym dniu przeprowadzono uzgodnienia międzyresortowe, konsultacje publiczne oraz opiniowanie. Trzy kluczowe etapy, które w dojrzałym procesie legislacyjnym trwają tygodnie, zostały sprowadzone do formalnego „odhaczenia”.
Należy zadać sobie pytanie: czy pozorowanie konsultacji to uczciwa, zgodna z duchem prawa praktyka? To problem zarządzania państwem, w którym jakość regulacji schodzi na drugi plan, byle tylko uniknąć unijnych kar za opóźnienia. Kosztem jest brak dialogu i brak analizy skutków dla rynku.
Dobre założenia, ryzykowna realizacja
Ustawa, która dotyczy setek tysięcy podmiotów, została opublikowana w grudniu 2025 roku. W tak krótkim czasie nierealne jest zbudowanie stabilnego systemu IT, przeszkolenie urzędników w gminach i wyjaśnienie obywatelom nowych obowiązków.
Co zakłada polski projekt wdrożeniowy po poprawkach?
- Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) – państwowy rejestr, do którego każdy lokal musi trafić przed przyjęciem pierwszego gościa.
- Obowiązkowy numer ID – widoczny w każdej ofercie w internecie.
- Regulamin porządkowy – musi wisieć w lokalu i zawierać dane kontaktowe, zasady ciszy nocnej oraz identyfikację obiektu.
- Wymogi bezpieczeństwa – oświadczenia o spełnieniu norm ppoż. i sanitarnych (z uproszczoną ścieżką dla małych obiektów – bez pełnych wymogów hotelowych).
Hobby czy biznes? Cienka czerwona linia
Jednym z największych źródeł niepewności wśród hostów (gospodarzy) nie jest sam rejestr, ale odwieczne pytanie: czy ja już prowadzę działalność gospodarczą?
Projekt ustawy tego nie rozstrzyga wprost – i słusznie, bo to domena prawa podatkowego. Jednak nowe obowiązki sprawiają, że granica staje się jaskrawa. Kiedy Twój lokal trafia do publicznego rejestru, przestajesz być anonimowy dla urzędu skarbowego.
W praktyce wygląda to tak:
- Działalność nierejestrowana: W 2026 roku masz taką furtkę, o ile pilnujesz kalkulatora. Limit przychodu wynosi 225% minimalnego wynagrodzenia liczonego kwartalnie. Przy najniższej krajowej (4806 zł brutto) daje to 10 813,50 zł na kwartał. Średnio wychodzi ok. 3600 zł miesięcznie, ale uwaga na pułapkę: limit jest sztywny dla każdego kwartału z osobna. Jeśli w sezonie letnim (III kwartał) zarobisz 15 tys., a jesienią grosze i tak „wpadłeś”, bo przekroczyłeś limit letni.
- Ryzyko interpretacji: Nawet jeśli nie przekroczysz limitu, urząd skarbowy lub ZUS może uznać Cię za przedsiębiorcę, jeśli najem ma cechy ciągłości, zorganizowania i zarobkowego charakteru (np. regularne rezerwacje przez cały rok, reklama, profesjonalne zarządzanie, wiele lokali). Po przekroczeniu limitu kwartalnego – niemal na pewno uznają to za firmę (obowiązek rejestracji CEIDG, składki ZUS).
Do tego dochodzi podatek od nieruchomości. W wielu miastach stawka dla lokali wykorzystywanych komercyjnie jest kilkadziesiąt razy wyższa niż dla mieszkań prywatnych. To koszt, który przy jednym mieszkaniu może zjeść całą marżę. Nowe przepisy nie zlikwidują sporów na tym tle, one je sformalizują i ułatwią urzędnikom kontrolę.
Szara strefa, hotele i rewitalizacja miast
Branża hotelarska od lat narzeka na nieuczciwą konkurencję. Argument jest prosty: hotele płacą za wyśrubowane normy i pełne podatki, a najem krótkoterminowy często całkowicie lub częściowo unika tych kosztów. Nowe przepisy częściowo wyrównają to pole gry.
Istnieje jednak ryzyko wylania dziecka z kąpielą.
Najem krótkoterminowy to nie tylko „imprezownie”, na które skarżą się sąsiedzi. To mechanizm, który realnie rewitalizuje tkankę miejską. Inwestorzy kupują zaniedbane lokale w ścisłych centrach, tam gdzie rodziny z dziećmi zazwyczaj nie chcą mieszkać przez hałas, brak parkingów i turystyczny ruch. Wkładają w nie duże pieniądze na kapitalne remonty.
Te zabytkowe kamienice często żyją właśnie dzięki turystom. Jeśli przepisy będą zbyt restrykcyjne, a biurokracja przytłaczająca, większość małych właścicieli po prostu zniknie. Zostaną głównie duże firmy i sieci hotelowe. Monopolizacja rynku rzadko kończy się dobrze dla konsumenta, zazwyczaj oznacza po prostu wyższe ceny.
Dlatego, popierając zdecydowaną walkę z patologiami, należy zachować rozwagę. Restrykcje nie mogą doprowadzić do destrukcji kapitału ludzi, którzy uczciwie zainwestowali w tę branżę swoje oszczędności.
Warto podkreślić, że rejestracja w 2026 r. to dopiero pierwszy etap regulacji. Zgodnie z obecnym projektem ustawy oraz kierunkiem unijnych przepisów, od 2029 r. samorządy mają otrzymać możliwość wyznaczania lokalnych stref, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub całkowicie zakazany. Oznacza to, że w niektórych miastach (lub nawet dzielnicach) sama rejestracja może nie wystarczyć do legalnego prowadzenia działalności. Decyzje w tym zakresie będą podejmowane lokalnie, w odpowiedzi na problemy z dostępnością mieszkań i nadmierną turystykację.
Kary i egzekucja: System, który nie wybacza
Nowe przepisy nie będą martwym prawem. Unijne rozporządzenie wymusza na Polsce wprowadzenie skutecznych i odstraszających sankcji. Projekt ustawy realizuje to z nawiązką:
- Kary administracyjne do 50 000 zł – za wprowadzanie w błąd, brak rejestracji czy omijanie przepisów.
- Wykreślenie z rejestru – przy powtarzających się naruszeniach.
- Blokada oferty – platformy będą musiały usuwać ogłoszenia na wniosek organów.
To system zaprojektowany tak, by szybko eliminować tych, którzy nie spełniają wymogów. W modelu idealnym – słusznie. Ale przy pośpiesznym wdrożeniu i braku jasnych procedur, błędy formalne mogą być karane tak samo surowo jak celowe oszustwa. W takim ekosystemie największym ryzykiem biznesowym staje się niepewność prawna.
Jak Polska wypada na tle Europy?
Mimo wszystko, Polska wybrała drogę stosunkowo liberalną. Kraje takie jak Francja czy Hiszpania już dawno wprowadziły twarde limity dni wynajmu, strefy zakazane w centrach miast i skomplikowane licencje.
Polska, respektując konstytucyjne prawo własności, odrzuciła np. pomysł, by zgoda na wynajem zależała od uchwały wspólnoty mieszkaniowej. To dobra wiadomość dla właścicieli. Nasze przepisy skupiają się na ewidencji i podatkach, a nie na zakazach.
Pytanie brzmi tylko: czy zdążymy przygotować systemy, zanim unijny zegar wybije godzinę zero?
Podsumowanie – co robić teraz?
- Śledź stronę Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz komunikaty branży – tam najszybciej pojawią się aktualizacje.
- Przygotuj się na rejestrację w CWTON (gdy system ruszy).
- Dodaj do ofert regulamin porządkowy i dane kontaktowe.
- Jeśli prowadzisz kilka lokali – skonsultuj z doradcą podatkowym lub prawnikiem.
Nota prawna: Niniejszy artykuł ma charakter publicystyczny i nie stanowi porady prawnej. Tekst opiera się na projekcie ustawy UC135 (z poprawkami luty 2026) oraz rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028. Proces legislacyjny trwa, a przepisy mogą ulec zmianie przed ostatecznym uchwaleniem. Przed podjęciem decyzji biznesowych zalecam konsultację z radcą prawnym lub doradcą podatkowym.
