Najem krótkoterminowy, Airbnb i Booking: aktualizacja lipiec 2026. CWTON, kary do 50 tys. zł i projekt bez stref zakazu

Nie mam problemu z regulacją najmu krótkoterminowego. Ujednolicenie sposobu rejestracji obiektów i przekazywania danych przez platformy uważam za krok w dobrą stronę. Rynek, który przez lata funkcjonował częściowo poza skuteczną kontrolą, potrzebuje jasnych i możliwych do wykonania zasad.

Mam natomiast problem z chaotycznym sposobem wdrażania tych zmian w Polsce. Przez kolejne miesiące właściciele mieszkań otrzymywali informacje o rejestrze, strefach zakazu, limitach technicznych i nowych dokumentach, mimo że projekt był wielokrotnie zmieniany i nadal nie był obowiązującą ustawą.

Aktualizacja 14 lipca 2026 – najważniejsze zmiany

Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 jest stosowane od 20 maja 2026 r. Nie oznacza to jednak, że tego dnia automatycznie uruchomiono w Polsce Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych ani że każdy polski host otrzymał obowiązek wpisania numeru CWTON do ogłoszenia.

Unijne rozporządzenie tworzy wspólne ramy dla państw, które zdecydują się wprowadzić system rejestracji najmu krótkoterminowego i pozyskiwać dane od platform. Polska zamierza skorzystać z tego rozwiązania poprzez projekt ustawy UC135, ale krajowy rejestr i sankcje wymagają przyjęcia polskich przepisów.

14 lipca 2026 r. projekt UC135 znalazł się w porządku obrad Rady Ministrów. Nawet po przyjęciu przez rząd musi jednak przejść przez Sejm, Senat, podpis prezydenta i publikację w Dzienniku Ustaw.

Najnowsza autopoprawka wprowadziła dwie bardzo ważne korekty:

• z projektu usunięto możliwość tworzenia przez gminy stref całkowitego zakazu najmu krótkoterminowego;
• usunięto przepis dotyczący progu 6 lokali lub 30 miejsc noclegowych oraz obowiązku przedstawiania specjalistycznej opinii przeciwpożarowej.

Oznacza to, że wcześniejsze informacje o „zasadzie 6 lokali” nie odpowiadają już najnowszej wersji projektu. Nie oznacza to jednak zniesienia wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych. Właściciel ma nadal składać oświadczenie, że obiekt spełnia obowiązujące wymagania.

Co to jest rozporządzenie STR?

Rozporządzenie (UE) 2024/1028 dotyczy przede wszystkim zbierania i udostępniania danych o usługach krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych oferowanych za pośrednictwem platform internetowych.

Nie wprowadza ono jednego europejskiego limitu dni wynajmu. Nie zakazuje najmu krótkoterminowego, nie określa stawek podatkowych i nie przyznaje wspólnotom mieszkaniowym automatycznego prawa do blokowania działalności hosta.

Tworzy natomiast standard dla państw, które wprowadzają rejestrację:

• procedura rejestracyjna ma być dostępna cyfrowo;
• obiekt otrzymuje indywidualny numer;
• platforma wyświetla numer w ogłoszeniu i dokonuje jego podstawowej weryfikacji;
• platformy przekazują właściwym organom dane o liczbie rezerwacji, noclegów i gości;
• państwo tworzy pojedynczy cyfrowy punkt dostępu do danych;
• właściwe organy mogą żądać usunięcia lub zawieszenia niezgodnych ofert.

W praktyce rozporządzenie daje administracji dane i narzędzia potrzebne do egzekwowania prawa krajowego. Samo nie określa jednak, w których miastach i na jakich warunkach można prowadzić najem.

Polska wybrała model rejestracyjny

Projekt UC135 ma umożliwić Polsce zastosowanie unijnego systemu. Jego osią pozostaje Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON.

Każdy wpisany obiekt ma otrzymać indywidualny numer identyfikacyjny nadawany przez właściwego wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Numer ma następnie pojawiać się w ogłoszeniach publikowanych na platformach takich jak Airbnb czy Booking.

Trzeba jednak wyraźnie oddzielić projektowane obowiązki od stanu obecnego:

Na dzień tej aktualizacji CWTON nie działa, a właściciel nie może jeszcze uzyskać numeru identyfikacyjnego w tym systemie.

Do czasu przyjęcia ustawy nadal stosuje się obowiązujące przepisy, w tym lokalne ewidencje innych obiektów, w których świadczone są usługi hotelarskie.

Najem do 30 dni jako usługa hotelarska

Projekt przyjmuje, że krótkotrwała usługa zakwaterowania świadczona jednemu klientowi przez okres nieprzekraczający 30 dni jest usługą hotelarską i stanowi najem krótkoterminowy.

To ważna zmiana językowa i prawna. Ma ograniczyć argument, że wynajmowanie mieszkań turystom za pośrednictwem platform jest wyłącznie zwykłym wykonywaniem prawa własności i nie podlega przepisom dotyczącym usług noclegowych.

Nie oznacza to jednak, że każda umowa zawarta na 29 dni automatycznie powoduje konieczność rejestracji działalności gospodarczej. Status podatkowy i gospodarczy nadal zależy od całokształtu działalności: jej powtarzalności, zorganizowania, sposobu obsługi, skali oraz oferowanych usług.

Strefy zakazu wypadają z projektu

Pierwotna wersja UC135 pozwalała radom gmin wyznaczać obszary, na których nie mogłyby działać mieszkania, domy i pokoje oferujące usługi krótkoterminowego zakwaterowania.

Było to najdalej idące uprawnienie samorządów. W skrajnym przypadku gmina mogłaby wyłączyć najem krótkoterminowy w ścisłym centrum miasta, pozostawiając możliwość działania klasycznym hotelom i pensjonatom.

Autopoprawka usuwa ten mechanizm z UC135.

Dla właścicieli oznacza to, że najnowsza wersja rządowego projektu skupia się przede wszystkim na rejestracji, danych, bezpieczeństwie i kontroli, a nie na lokalnych zakazach działalności.

Nie oznacza to definitywnego końca dyskusji o strefach. Takie rozwiązania mogą wrócić w innym projekcie albo podczas prac parlamentarnych. Obecnie nie powinno się jednak przedstawiać ich jako przesądzonego elementu UC135.

Znika zasada 6 lokali i 30 miejsc

W poprzedniej wersji projektu znajdował się przepis dotyczący budynków mieszkalnych, w których usługi hotelarskie były świadczone maksymalnie w 6 lokalach i dla nie więcej niż 30 miejsc noclegowych.

Próg miał decydować o możliwości stosowania uproszczonej ścieżki związanej z wymaganiami przeciwpożarowymi. Wcześniejsze wersje przewidywały również konieczność dołączania do zgłoszenia opinii osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia z zakresu ochrony przeciwpożarowej.

Najnowsza autopoprawka usuwa cały ten przepis.

Dlatego nieaktualne są wcześniejsze twierdzenia, że:

• 6 lokali staje się ustawowym limitem najmu w jednym budynku;
• przekroczenie 30 miejsc automatycznie zmienia budynek w obiekt podlegający pełnym wymaganiom hotelowym;
• od 2031 r. każdy istniejący obiekt przekraczający ten próg będzie musiał przejść szczególną procedurę przewidzianą w UC135.

Nie znika natomiast obowiązek spełnienia wymagań wynikających z innych przepisów. Usunięcie szczególnego przepisu nie jest równoznaczne z całkowitym zwolnieniem mieszkań na wynajem z zasad bezpieczeństwa pożarowego, sanitarnego lub budowlanego.

Co nadal pozostaje w projekcie UC135?

Po autopoprawce najważniejsze elementy projektu to:

• uznanie usług trwających nie dłużej niż 30 dni za najem krótkoterminowy będący usługą hotelarską;
• utworzenie CWTON;
• nadawanie obiektom indywidualnych numerów identyfikacyjnych;
• obowiązek podawania numeru w ofertach internetowych;
• obowiązek posiadania regulaminu porządkowego;
• wskazanie osoby odpowiedzialnej za kontakt w przypadku naruszeń;
• określenie doby hotelowej i ciszy nocnej;
• posiadanie standardów ochrony małoletnich;
• oświadczenie o spełnianiu wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych;
• możliwość kontroli obiektu;
• administracyjne kary pieniężne;
• wykreślenie obiektu z ewidencji w przypadku powtarzających się naruszeń.

Sąsiedzi otrzymają prawo do wnioskowania o kontrolę

Autopoprawka rozszerza krąg osób, które będą mogły wystąpić o kontrolę obiektu.

Wniosek mają móc składać nie tylko mieszkańcy tej samej nieruchomości oraz właściwe organy wspólnoty lub spółdzielni, lecz również osoby zamieszkujące nieruchomość sąsiednią.

Nie jest to jednak obowiązek uzyskania zgody sąsiadów przed rozpoczęciem najmu.

Sąsiad nie będzie automatycznie decydował o tym, czy właściciel może wynajmować mieszkanie. Będzie natomiast mógł uruchomić procedurę kontrolną, jeżeli uzna, że obiekt narusza wymagania dotyczące bezpieczeństwa, porządku lub sposobu prowadzenia działalności.

Jeżeli kontrola wykaże naruszenia albo właściciel uniemożliwi jej przeprowadzenie, może to prowadzić do wykreślenia obiektu z ewidencji.

Regulamin przestaje być formalnością

Projekt wymaga, aby każdy obiekt posiadał regulamin umieszczony w widocznym miejscu.

Regulamin ma określać co najmniej:

• godziny rozpoczęcia i zakończenia doby hotelowej;
• czas trwania ciszy nocnej;
• zasady bezpieczeństwa i porządku;
• dane osoby dostępnej w razie problemów;
• numer identyfikacyjny obiektu po jego nadaniu;
• zasady i standardy ochrony małoletnich.

Dla profesjonalnego hosta nie powinien to być problem. Dobrze przygotowany regulamin ogranicza ryzyko konfliktów, ułatwia egzekwowanie zasad i pokazuje organom kontrolnym, że działalność jest prowadzona odpowiedzialnie.

Problemem będzie raczej ręczne utrzymywanie różnych wersji regulaminów, instrukcji i danych kontaktowych w wielu mieszkaniach i na różnych platformach. Właściciele większej liczby lokali powinni już teraz pomyśleć o jednym systemie zarządzania tymi informacjami.

Hobby czy biznes? Limit nie rozwiązuje wszystkiego

W 2026 r. limit przychodów dla działalności nierejestrowanej wynosi 10 813,50 zł na kwartał, czyli 225% minimalnego wynagrodzenia.

Samo nieprzekroczenie tego limitu nie przesądza jednak, że najem krótkoterminowy może być bezpiecznie prowadzony jako działalność nierejestrowana albo zwykły najem prywatny.

Znaczenie mają również:

• regularność i ciągłość świadczenia usług;
• liczba obsługiwanych lokali;
• korzystanie z pracowników lub zewnętrznej obsługi;
• prowadzenie aktywnej reklamy;
• zakres usług oferowanych gościom;
• sposób organizacji rezerwacji, sprzątania i kontaktu;
• zamiar stałego osiągania dochodu.

Rejestracja obiektu w ewidencji turystycznej, wpis do CEIDG i sposób opodatkowania to trzy różne kwestie. Jedna rejestracja nie zastępuje pozostałych i nie rozstrzyga automatycznie statusu podatnika.

Najem krótkoterminowy a rewitalizacja miast

Branża hotelarska od lat zwraca uwagę na nierówną konkurencję. Hotele ponoszą koszty związane z wymaganiami technicznymi, obsługą, bezpieczeństwem, podatkami i zatrudnieniem, podczas gdy część ofert mieszkań działała bez właściwego wpisu lub poza skuteczną kontrolą.

Nowe przepisy mogą ograniczyć szarą strefę i ułatwić egzekwowanie podstawowych standardów.

Istnieje jednak ryzyko wylania dziecka z kąpielą.

Najem krótkoterminowy to nie tylko imprezowe mieszkania, na które skarżą się sąsiedzi. To również mechanizm, który realnie wspiera rewitalizację zaniedbanych lokali i zabytkowych centrów miast.

Inwestorzy kupują mieszkania wymagające kapitalnego remontu, przywracają je do użytkowania i finansują utrzymanie budynków, w których klasyczny najem długoterminowy nie zawsze jest najbardziej racjonalnym modelem.

Jeżeli regulacje staną się nieproporcjonalne, rynek nie zniknie całkowicie. Zmieni się natomiast jego struktura. Mali właściciele będą mieli trudności z udźwignięciem administracji, podczas gdy duzi operatorzy rozłożą koszty zgodności na setki lokali.

W efekcie przepisy pisane pod hasłem profesjonalizacji mogą paradoksalnie doprowadzić do koncentracji rynku.

Dlatego walka z nielegalnymi ofertami, zagrożeniami bezpieczeństwa i uciążliwymi gośćmi jest potrzebna, ale nie powinna prowadzić do automatycznego uznawania każdego małego hosta za źródło problemu mieszkaniowego.

Jak Polska wypada na tle Europy?

Polska nie ma jeszcze kompletnego i obowiązującego systemu wdrażającego rozporządzenie STR.

Najnowsza wersja UC135 jest wyraźnie łagodniejsza od wcześniejszej propozycji. Nie zawiera gminnych stref zakazu, nie wprowadza obowiązku uzyskania zgody wspólnoty i rezygnuje z projektowanego progu 6 lokali.

Jednocześnie w Sejmie pozostaje odrębny projekt poselski, przewidujący dalej idące kompetencje wspólnot i samorządów. Ostateczny kształt prawa może więc jeszcze zmienić się podczas prac parlamentarnych.

Nie należy dziś pisać, że Polska definitywnie odrzuciła wszystkie lokalne ograniczenia. Można natomiast powiedzieć, że w aktualnej wersji projektu rządowego zwyciężył model oparty na ewidencji, kontroli i przejrzystości, a nie na terytorialnym blokowaniu działalności.

Kary i egzekucja

Projekt przewiduje administracyjne kary pieniężne sięgające 50 000 zł za wybrane naruszenia związane między innymi z prowadzeniem usług bez właściwego wpisu lub wprowadzaniem klientów w błąd co do rodzaju i kategorii obiektu.

Możliwe ma być również:

• wykreślenie obiektu z ewidencji;
• czasowy zakaz ponownego wpisu;
• żądanie usunięcia lub zawieszenia niezgodnego ogłoszenia;
• kontrola na wniosek mieszkańców, wspólnoty albo spółdzielni;
• sankcje za brak współpracy podczas kontroli.

Wysokość kary maksymalnej nie oznacza, że każdy błąd formalny automatycznie zakończy się karą 50 000 zł. Ostateczny wymiar powinien zależeć od podstawy prawnej, rodzaju naruszenia i postępowania administracyjnego.

Ryzyko dla hostów jest jednak realne. Po uruchomieniu rejestru nie będzie już łatwo tłumaczyć brak numeru niewiedzą albo niejasnym statusem działalności.

KSeF, VAT i obowiązki podatkowe

Regulacje turystyczne to tylko część zmian dotyczących hostów.

KSeF

Od 1 kwietnia 2026 r. obowiązek wystawiania faktur w KSeF objął zasadniczo pozostałych przedsiębiorców, po wcześniejszym wdrożeniu systemu dla największych firm od 1 lutego.

Do końca 2026 r. funkcjonuje wyjątek dla najmniejszych podmiotów, których miesięczna sprzedaż dokumentowana fakturami nie przekracza 10 000 zł brutto. Powszechny obowiązek dla tej grupy ma rozpocząć się 1 stycznia 2027 r.

Faktury wystawiane konsumentom nie są zasadniczo objęte obowiązkowym KSeF. Jeżeli jednak host wystawia faktury krajowym przedsiębiorcom, powinien sprawdzić, czy jego system rezerwacyjny i księgowość obsługują faktury ustrukturyzowane.

Zwolnienie z VAT

Od 1 stycznia 2026 r. limit zwolnienia podmiotowego z VAT wynosi 240 000 zł rocznej sprzedaży.

Zwolnienie podmiotowe nie zwalnia jednak automatycznie ze wszystkich obowiązków dotyczących VAT. Prowizje pobierane przez zagraniczne platformy mogą stanowić import usług i wymagać odrębnego rozliczenia.

DAC7

Platformy przekazują administracji skarbowej dane o sprzedawcach i usługodawcach, w tym informacje dotyczące wynajmu nieruchomości.

Nowy system rejestracyjny dodatkowo ułatwi zestawianie danych z platform z wpisami w ewidencji, rozliczeniami podatkowymi i rzeczywistą liczbą rezerwacji.

Epoka anonimowego najmu na platformie praktycznie się kończy.

Najważniejsze liczby w 2026 roku

• 20 maja 2026 r. – rozpoczęcie stosowania rozporządzenia UE 2024/1028;
• 30 dni – projektowana granica najmu krótkoterminowego u jednego klienta;
• 50 000 zł – projektowana maksymalna kara administracyjna za wybrane naruszenia;
• 240 000 zł rocznie – limit zwolnienia podmiotowego z VAT;
• 10 813,50 zł kwartalnie – limit przychodów działalności nierejestrowanej;
• 6 lokali i 30 miejsc – próg usunięty z najnowszej wersji projektu UC135.

Co powinien zrobić host już teraz?

Nie należy czekać z całą organizacją działalności do dnia uruchomienia CWTON.

Warto już teraz:

1. Sprawdzić, czy obiekt jest prawidłowo zgłoszony w obecnej ewidencji prowadzonej przez gminę.
2. Przygotować regulamin zawierający dobę hotelową, ciszę nocną, zasady bezpieczeństwa i kontakt alarmowy.
3. Uzupełnić oraz udokumentować standardy ochrony małoletnich.
4. Sprawdzić czujniki dymu, gaśnice, drogi wyjścia oraz podstawowe wymagania sanitarne.
5. Ujednolicić adresy, nazwy i dane obiektu we wszystkich ofertach.
6. Przygotować miejsce na przyszły numer identyfikacyjny w Airbnb, Booking i systemie zarządzania obiektem.
7. Zweryfikować zasady wystawiania faktur w KSeF.
8. Sprawdzić rozliczanie prowizji zagranicznych platform.
9. Zachowywać historię skarg, interwencji i działań podejmowanych wobec problematycznych gości.
10. Monitorować dalszy przebieg UC135 w Sejmie oraz osobny projekt poselski.

Nie ma obecnie podstaw, aby wyłączać legalnie prowadzone oferty albo zamawiać specjalistyczną opinię przeciwpożarową wyłącznie z powodu wcześniejszej wersji projektu UC135.

Jest natomiast dobry moment, aby uporządkować dokumenty i procedury. Po uruchomieniu centralnego rejestru administracja uzyska znacznie lepsze narzędzia do porównywania danych i wykrywania niezgodności.

Podsumowanie

Kierunek zmian jest jasny: najem krótkoterminowy ma stać się działalnością widoczną, identyfikowalną i łatwiejszą do kontrolowania.

Najnowsza wersja projektu jest jednak znacznie mniej restrykcyjna niż wcześniejsze propozycje. Z UC135 zniknęły gminne strefy zakazu, próg 6 lokali i 30 miejsc oraz obowiązek dołączania specjalistycznej opinii przeciwpożarowej.

Pozostają CWTON, indywidualne numery, obowiązkowe regulaminy, oświadczenia dotyczące bezpieczeństwa, możliwość kontroli i kary sięgające 50 000 zł.

Najważniejsze jest dziś rozróżnienie dwóch rzeczy:

Rozporządzenie UE jest już stosowane, ale polski system rejestracji i kar nadal wymaga uchwalenia ustawy krajowej.

Host nie powinien ignorować nadchodzących zmian, ale nie powinien również podejmować kosztownych działań wyłącznie na podstawie przepisów, które zostały już usunięte z projektu albo nadal nie weszły w życie.

Nota prawna: Niniejszy artykuł ma charakter informacyjny i publicystyczny. Nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. Tekst uwzględnia stan prac nad projektem UC135 i informacje dostępne 14 lipca 2026 r. Projekt może zostać zmieniony przez Radę Ministrów, Sejm lub Senat.